Październik 2010
__________________________________________________________________________________
Newsletter Kancelarii Prawniczej
Koprowski Gąsior Gierzyńska & Partnerzy sc w Gdańsku
ul. Świętojańska 47/48, 80-840 Gdańsk
Szanowni Państwo,
Nasza Kancelaria istnieje na polskim rynku usług prawniczych od 2005 r. Problemy i oczekiwania naszych klientów wskazały nam na ogromne zapotrzebowanie, w szczególności wśród przedsiębiorców, na prostą i celną informację prawną z zakresu bieżących potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Dlatego też, podjęliśmy się trudu redagowania niniejszej publikacji.
Założeniem naszego Newsletter’a jest przekazywanie Państwu najważniejszych, z punktu widzenia przedsiębiorcy, zagadnień prawnych, informowanie o zmianach w prawie oraz o przyjętych przez wymiar sprawiedliwości i organy administracji publicznej rozstrzygnięciach, brzemiennych w skutkach dla wielu przedsiębiorców.
Pragniemy, aby niniejsza publikacja ułatwiła Państwu podejmowanie decyzji w najistotniejszych dla Państwa kwestiach takich jak regulacja zobowiązań podatkowych, zatrudnianie pracowników, zawieranie umów cywilnoprawnych, czy też zarządzanie majątkiem przedsiębiorstwa.
U progu jesiennego sezonu prezentujemy Państwu następujące zagadnienia.
Umowy deweloperskie – nowe tendencje w orzekaniu odszkodowań od deweloperów
Umowa deweloperska stanowi podstawowy akt prawny regulujący stosunki prawne między deweloperem, a klientem. Jej ukształtowanie determinuje wszystkie prawa i obowiązki stron w dalszym procesie inwestycyjnym. Pomimo doniosłości tej umowy na obecnym rynku mieszkaniowym, polskie ustawodawstwo nadal nie reguluje zasad funkcjonowania tej umowy w sposób precyzyjny. Co prawda przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U.1994.85.388) o własności lokali stanowią, że typowa umowa deweloperska winna zawierać w swej treści zobowiązanie dewelopera do wybudowania domu oraz ustanowienie – po jego wybudowaniu – odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na wskazaną osobę. Ponadto treść umowy powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej, a sama umowa winna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Jednak ze względu na negatywne konsekwencje wynikające dla dewelopera ze wskazanej regulacji, praktyka rynku obeszła wymagania dotyczące wpisu do księgi wieczystej i formy aktu notarialnego, a elementarne postanowienia umowy deweloperskiej kontrahenci bardzo często zawierają w formie zwykłej umowy przedwstępnej. W ten sposób przedsiębiorstwa deweloperskie ograniczają możliwości prawne swoich klientów do dochodzenia pełnej rekompensaty w przypadku nie wykonania lub niewłaściwego wykonania planowanej inwestycji w terminie. Zasadą bowiem jest, że w przypadku gdy, wbrew postanowieniom umowy przedwstępnej, nie doszło jednak do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tego prawa na wskazaną osobę, wówczas klient dewelopera mógłby dochodzić odszkodowania tylko w granicach ujemnego interesu prawnego. Dodatkowo, gdyby strony w takiej umowie przedwstępnej zastrzegłby jeszcze zadatek, wówczas należne odszkodowanie zostałoby ponadto ograniczone do wysokości tego zadatku.
Dlatego też, w ostatnim czasie polskie sądy sprzeciwiając się zaprezentowanej praktyce, wydały kilka orzeczeń dających zielone światło klientom deweloperów do dochodzenia odszykowania w pełnej wysokości tzn. zarówno w zakresie realnie poniesionej szkody w postaci braku mieszkania, lub wadliwie zbudowanego mieszkania, a także w ramach utraconych korzyści płynących z posiadania mieszkania np. w postaci oszczędności z racji nie ponoszenia już więcej opłat z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego. Przykładowo Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09 wskazał, że w razie nie wykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości. Orzeczenie to zapadło na gruncie sprawy wszczętej przeciwko deweloperowi o niewykonanie umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej, w której został zastrzeżony zadatek.
Z kolei Trybunał Konstytucji w postanowieniu z dnia 2 sierpnia 2010 r. wskazał na pilną potrzebę wprowadzenia do polskiego ustawodawstwa nazwanej umowy deweloperskiej o precyzyjnej konstrukcji zasad jej funkcjonowania. Obecnie trwają prace nad wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego takiej regulacji.
Nowa tendencja orzecznicza zmusza przedsiębiorstwa deweloperskie do przemyślenia raz jeszcze formy i treści zawieranych z klientami umów deweloperskich, w celu zminimalizowania ryzyka związanego z dochodzeniem przez klientów odszkodowań w szerokim tego słowa znaczeniu.
- Katarzyna Ludwichowska -
Jakie ryzyka dla deweloperów niesie nowo
wprowadzona regulacja pozwów zbiorowych?
Na podstawie postanowień nowej ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. (Dz.U.2010.7.44) o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym, powszechnie znanej jako ustawy o pozwach zbiorowych, powstało ryzyko grupowego występowania z roszczeniami o zapłatę przeciwko przedsiębiorstwom deweloperskim. Zgodnie z treścią art. 1 ust.2 tej ustawy pozew zbiorowy, tj. skierowany przez grupę co najmniej 10 osób, jest dopuszczalny w sprawach o roszczenia o ochronę konsumentów, w sprawach z tytułu odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny oraz z tytułu czynów niedozwolonych, z wyjątkiem roszczeń o ochronę dóbr osobistych.
W związku z tym, mając na względzie charakter działalności przedsiębiorstw deweloperskich, należy stwierdzić, że wskazana ustawa przewiduje dwie podstawy prawne ewentualnych roszczeń skierowanych przeciwko deweloperowi.
Po pierwsze, postępowanie grupowe może zostać wszczęte w sprawach o roszczenia konsumentów. Należy bowiem pamiętać, że każdy klient dewelopera, który nabywa od niego lokal mieszkalny jest konsumentem w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Na tej też podstawie można dochodzić całego szeregu roszczeń z tytułu rękojmi za wady, poczynając od roszczenia o usunięcie wad, przez roszczenie o wydanie innego lokalu wolnego od wad, a kończąc na roszczeniu o obniżenia, a nawet zwrot zapłaconej ceny. Obok wskazanych roszczeń, konsument, w szczególnych okolicznościach, jest także uprawniony do żądania naprawienia szkody poniesionej w skutek istnienia wady.
Po drugie, postępowanie grupowe może zostać wszczęte w celu dochodzenia roszczeń z tytułu czynów niedozwolonych. Mając na uwadze charakter działalności deweloperskiej, roszczenia z tego tytułu mogą zostać skierowane przede wszystkim przez pracowników przedsiębiorcy, pracujących na budowie, bezpośrednio przy wykonywaniu inwestycji, którzy na skutek określonych zdarzeń losowych ponieśli szkody na zdrowiu i/lub w mieniu. Zasadność takich roszczeń natomiast będzie oceniania pod kątem przestrzegania zasad bezpieczeństwa wymaganych odrębnymi przepisami prawa przy robotach budowlanych.
Kończąc należy wskazać, że regulacja pozwów zbiorowych, pomimo swej innowacyjności, a może właśnie z tego powodu, cieszy się wielkim zainteresowaniem konsumentów. Bardzo wielu dostrzega w tej regulacji skuteczne narzędzie walki z wielkimi korporacjami narzucającymi swój ład i porządek. W chwili obecnej ciężko jest stwierdzić, w jakim kierunku pójdzie praktyka związana z wnoszeniem pozwów zbiorowych, jednak nie można ignorować tej drogi dochodzenia roszczeń.
- Katarzyna Ludwichowska -
Czy windykacja nieściągalnych wierzytelności ma sens ?
Przechodząc do tematyki nie związanej ściśle z charakterem działalności deweloperskiej, ale z pewnością ważnej dla każdego przedsiębiorcy, chciałabym jeszcze poruszyć temat nieściągalnych wierzytelności. Oczywistym jest, że stanowi to powszechny problem w obrocie gospodarczym, jednak należy wskazać, że przepisy prawa podatkowego starają się zminimalizować straty przedsiębiorcy z tym związane. Zarówno przepisy ustawy o podatku dochodowych od osób prawnych (CIT) jak i postanowienia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), przewidują możliwość przysłowiowego wrzucenia w koszty wierzytelności odpisanych jako nieściągalne pod warunkiem udowodnienia owej nieściągalności.
O nieściągalnym charakterze wierzytelności można mówić wówczas, gdy na skutek zakończenia właściwego postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego stosowny organ wydał w zależności od okoliczności następujące postanowienia:
- postanowienie o nieściągalności wydane przez właściwy organ egzekucyjny. W praktyce stanowi to przeważnie postanowienia komornika o umorzeniu postępowania egzekucyjnego na skutek niewypłacalności dłużnika, lub
- postanowienie sądu o oddaleniu wniosku o ogłoszenie upadłości obejmującej likwidację majątku, gdy majątek niewypłacalnego dłużnika nie wystarcza na pokrycie kosztów postępowania, lub
- postanowienie sądu o umorzeniu postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku na skutek braku środków w majątku niewypłacalnego dłużnika na pokrycie kosztów postępowania, lub,
- postanowienie sądu o ukończeniu postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku.
Ponadto nieściągalny charakter wierzytelności można także wykazać za pomocą protokołu sporządzonego przez podatnika, stwierdzającego, że przewidywane koszty procesowe i egzekucyjne związane z dochodzeniem wierzytelności byłyby równe, albo wyższe od tej kwoty (tak art. 16 ust. 1 pkt.25 w zw. z art. 16 ust. 2 ustawy o CIT).
Podobną regulację wprowadza ustawa o PIT stanowiąc, że kosztem uzyskania przychodu jest także wierzytelność nieściągalna uprzednio zarachowana jako przychód należny, a której nieściągalności została uprawdopodobniona wyżej wymienionymi postanowieniami, względnie wspomnianym protokołem.
Mając na uwadze przedstawione regulacje należy wskazać, że właściwe przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, albo upadłościowego, nawet w przypadku niewypłacalności dłużnika przynosi określone korzyści w postaci możliwości zarachowania nieściągalnych wierzytelności jako koszt uzyskania przychodu. Z pewnością nie są to korzyści równorzędne z tymi osiąganymi na skutek właściwej zapłaty należności przez kontrahenta, ale bez wątpienia jest to furtka do zminimalizowania strat związanych z niewypłacalnością kontrahentów.
- Katarzyna Ludwichowska –
W przypadku jakichkolwiek wątpliwości prosimy o bezpośredni kontakt z Kancelarią.
Informacje zawarte w Newsletterz’e nie mają charakteru porady prawnej.
