Styczeń 2011

__________________________________________________________________________________

www.kancelaria-kgg.pl, biuro@kancelaria-kgg.pl

Szanowni Państwo,

Na wstępie styczniowego Newsletter’a chcielibyśmy pochwalić się dwoma osiągnięciami Kancelarii. Przede wszystkim zwracamy Państwa uwagę na nową szatę graficzną naszej strony internetowej www.kancelaria-kgg.pl. Chcielibyśmy, aby witryna internetowa stanowiła dla Państwa źródło informacji, nie tylko o działalności Kancelarii, ale również o najważniejszych z punktu widzenia naszych Klientów zagadnieniach prawnych. Stąd rozszerzyliśmy zakładkę dotyczącą aktualności i publikacji poprzez wprowadzenie m.in. bieżących informacji prasowych oraz najciekawszych artykułów prawników Kancelarii.

Ponadto, Kancelaria otworzyła swoją filię w Wejherowie. Jest to już druga, obok filii w Tczewie, placówka Kancelarii. Wierzymy, że w ten sposób uda się zagwarantować mieszkańcom Pomorza bezpośredni dostęp do prawnika w pobliżu miejsca ich zamieszkania, albo prowadzenia działalności gospodarczej. Serdecznie zapraszamy do filii w Wejherowie, która znajduje się przy ul. 12 Marca 216/5.

Styczniowy Newsletter jest poświęcony nieco szerszej tematyce, niż działalność tylko deweloperska.

W trakcie dotychczasowej pracy zawodowej kilkakrotnie spotkałam się z błędnie zawartymi umowami pomiędzy spółką kapitałową a członkami jej zarządu. Niestety przy tego typu transakcjach przedsiębiorcy zapominają, że Kodeks spółek handlowych w art. 210 - oraz odpowiednio w stosunku do spółki akcyjnej - w art. 379, wprowadził szczególne zasady reprezentacji.

Doświadczeni przedsiębiorcy doskonale wiedzą, że w przypadku spółek kapitałowych (tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz spółki akcyjnej), to w gestii i obowiązku zarządu, jako organu powołanego do reprezentowania spółki, leży zawieranie umów w imieniu spółki z kontrahentami zewnętrznymi. Sposób reprezentowania i zawierania umów z podmiotami trzecimi jest szczegółowo unormowany przepisami prawa, wynika bardzo często również z postanowień umowy spółki. Przeważnie takie umowy podpisywane są przez

 jednego lub dwóch członków zarządu. Jednak nigdy nie wolno zapominać, że to spółka stanowi niezależny podmiot prawa, odrębny byt, a członkowie zarządu stanowią zaledwie jej organ, element struktury. Jednocześnie Ci sami członkowie zarządu są osobami fizycznymi uprawnionymi do wchodzenia w różne stosunku prawne ze spółką, którą zarządzają. Przykładowo można wskazać regulację praw i obowiązków członka zarządu wobec spółki w formie umowy o pracę, czy też kontraktu menedżerskiego. Częste są również sytuacje wynajmowania przez spółkę lokalu od członka zarządu, albo udzielenia przez tego ostatniego pożyczki spółce. Mając na względzie podstawę zasady reprezentacji zawarcie tego typu umów sprowadzałoby się do złożenia podpisu przez tę samą osobę po obu stronach umowy. Jest to niedopuszczalne. Dlatego tez ustawodawca wprowadził do kodeksu spółek handlowych wskazane na wstępie przepisy prawa. Zgodnie z ich treścią w umowie między spółką, a członkami zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników.

Proszę pamiętać o cytowanym zapisie, bowiem nieprzestrzeganie tych zasad powoduje, że zawarta umowa jest nieważna, a więc nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

-Katarzyna Ludwichowska –

Co to jest hipoteka odwrócona ?

Odwrócona hipoteka to temat ostatnimi czasy często poruszany w branżowych wydawnictwach ekonomicznych i prawniczych, w związku z czym być może warto przedstawić kilka aspektów powyższej instytucji prawnej.

Idea odwróconej hipoteki jest bardzo popularna w USA oraz krajach Unii Europejskiej, lecz jeszcze nie została wprowadzona do oferty polskich banków i towarzystw ubezpieczeniowych (względnie innych podmiotów, ponieważ banki ani towarzystwa ubezpieczeniowe nie mają ustawowego monopolu na powyższą usługę). Instytucję odwróconej hipoteki równie dobrze mogłyby wykorzystywać inne podmioty cieszące się zaufaniem potencjalnych klientów.

Według opinii specjalistów pierwszy podmiot, który wprowadzi powyższą usługę na rynek zdobędzie na nim pozycję dominującą.  Według opinii ekonomistów stopa zwrotu  zainwestowanego kapitału powinna być konkurencyjna wobec innych form inwestycji w horyzoncie dziesięcioletnim, przy czym oprócz wysokości stopy zwrotu, istotny jest również przedmiot inwestycji tj. nieruchomości, jako zdecydowanie pewniejszy i stabilniejszy od innych przedmiotów inwestycji.

W niniejszym artykule przedstawiony zostanie zarys konstrukcji odwróconej hipoteki w warunkach polskich.

Na wstępie należy zauważyć, iż termin odwrócona hipoteka jest terminem „umownym” (nie ustawowym) i nie ma w polskim prawie przepisów szczególnych dotyczących tej instytucji. Odwrócona hipoteka polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za rentę. Dotychczasowi właściciele przenoszą własność swojego mieszkania na rzecz np. banku lub innej instytucji, w zamian za co  mogą zamieszkiwać w zbytym mieszkaniu do końca życia oraz otrzymują miesięczną rentę.  

Wysokość otrzymywanej renty zależy od wartości mieszkania, przewidywanej inflacji, zakładanej stopy zwrotu z inwestycji  oraz okresu jej wypłacania na rzecz osoby uprawnionej i oscylowałaby między 1000 a 2000 PLN miesięcznie.  Taka kwota może być interesująca dla osób z niską emeryturą, które nie mogą liczyć na pomoc materialną spadkobierców (względnie ich nie mają).   Instytucja powyższa jest skierowana przede wszystkim do osób starszych będących właścicielami nieruchomości lub  najemcami lokali komunalnych przeznaczonych do wykupu.  Możliwe jest również wypłacenie całości przewidywanej renty niejako  „ z góry”.

Należy jednakże pamiętać, iż w interesie przejmującego nieruchomość jest aby wysokość wypłaconej z góry renty pomniejszyć o wysokość czynszu należnego wspólnocie mieszkaniowej (względnie podatku od nieruchomości).  W innym przypadku może się okazać, iż rentier będzie mógł zamieszkiwać w mieszkaniu do końca życia, zaś wyegzekwowanie czynszu względnie podatku od nieruchomości nie będzie możliwe. 

W tym miejscu należy nadmienić, iż po przekazaniu nieruchomości właścicielem jej będzie bank (lub inny podmiot) i to na nim zgodnie z literą prawa będzie ciążył obowiązek pokrywania czynszu (tzn. kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej) lub podatku.  Ze względu na fakt, iż polskie przepisy w praktyce uniemożliwiają eksmisję najemców (szczególnie może to być trudne w przypadku grupy docelowej „odwróconej hipoteki” tj. osób starszych) oraz istniejące rozwiązania związane z zawieraniem umów warunkowych i pełnomocnictw niegasnących z chwilą śmierci oraz nieodwoływalnych mogłyby być obarczone nadmiernym ryzykiem  nie jest  praktycznie wskazane wypłacanie renty po podpisaniu umowy  zaś przejęcie nieruchomości dopiero po śmierci rentiera. Rozwiązanie takie byłoby wyjątkowo niebezpieczne dla przejmującego nieruchomość tj. banku lub innej instytucji. Nawet zabezpieczenie roszczenia w postaci hipoteki na nieruchomości mogłoby nie spełnić swojego celu ze względu na niedoskonałości polskich rozwiązań związanych z egzekucją z nieruchomości oraz eksmisją z lokalu mieszkalnego. Stąd też w polskich warunkach prawnych podmiot wypłacający powinien przejąć własność nieruchomości już w chwili podpisania umowy o rentę z osobą uprawnioną. 

Powyżej przedstawiono jedynie zarys zagadnień związanych z wprowadzeniem na rynek instytucji „odwróconej hipoteki”.

Podsumowując wydaje się, iż instytucja odwróconej hipoteki mogłaby zostać wprowadzona na polski rynek produktów bankowych lub parabankowych i wyżej wskazany kształt umowy mógłby wzbudzić zainteresowanie znacznej ilości osób (szczególnie biorąc pod uwagę ostatnie doniesienia prasowe dotyczące wysokości emerytur dla osób w tym roku na emeryturę).

-Antoni Koprowski-

Powracając do tematyki związanej ściśle działalnością deweloperską, na zakończenie niniejszej publikacji, pragnę zwrócić Państwa uwagę na zagadnienie klauzul waloryzacyjnych, często umieszczanych w umowach deweloperskich.  Poprzez wprowadzenie klauzul waloryzacyjnych deweloper dąży do zmniejszenia, albo nawet wykluczenia ryzyka związanego ze wzrostem kosztów budowy, zastrzegając sobie możliwość dochodzenia uzupełniającego wynagrodzenia. Należy jednak pamiętać, że w każdym przypadku skuteczność zastosowania klauzuli waloryzacyjnej uzależniona jest – w związku ze zmianą ceny lokalu – od przyznania klientowi – konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy. W przeciwnym bowiem razie taka klauzula waloryzacyjna stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu przepisów art. 385¹ § 1 w związku z art. 385³ pkt.20 kodeksu cywilnego. Potwierdził to również Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazując, że skuteczność zastosowania klauzuli waloryzacji uzależniona jest – z uwagi na zmianę wysokości świadczenia konsumenta – od przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy. Pogląd ten był wielokrotnie przytaczany także w orzeczeniach Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.   W konsekwencji postanowienie umowne, które nakłada na konsumenta obowiązek poniesienia kosztów waloryzacyjnych, bez możliwości dokonania wyboru i ewentualnie odstąpienia od umowy, nie wiąże konsumenta, co zgodnie ze spójną opinią przedstawicieli nauki prawa oznacza, że jest ono w całości bezskuteczne względem konsumenta. Świadczenie spełnione na tej podstawie musi zostać uznane za świadczenie nienależne w rozumieniu przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

-Katarzyna Ludwichowska-

W przypadku jakichkolwiek wątpliwości prosimy o bezpośredni kontakt z Kancelarią.

Informacje zawarte w Newsletterz’e nie mają charakteru porady prawnej.